24 марта 2015 года Конституционным Судом России вынесено весьма интересное и значимое постановление по делу о проверке конституционности ст. 19 ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса России».
Как известно, по общему правилу в ЖК России в случае расторжения брака с собственником жилья право пользоваться им у бывшего члена семьи автоматически аннулируется, и он должен покинуть чужое жилище, если, конечно, расторгшие брак не имеют иных договоренностей.

Проверенная КС России статья устанавливает исключение из этого общего правила. А именно, общее правило не действует в отношении бывших членов семьи собственника жилья, которое было им приватизировано, если на дату приватизации все эти лица имели одинаковые права пользоваться жильем и попросту делегировали свои жилищные права одному из равноправных членов своей семьи.
Итак, в КС России с жалобой обратился гражданин, приобретший с торгов заложенную квартиру в доме ЖСК, не зная о правах третьих лиц на неё. Дело в том, что к лицам, получившим в свое время квартиру в доме ЖСК по ордеру, распространяется то же исключение по аналогии.
В своем постановлении КС России признал указанную выше ст. 19 неконституционной, но только касаемо возможности сохранения права пользоваться квартирой в доме ЖСК гражданами, которые в свое время были включены в ордер, и только в ситуации, когда в дальнейшем это жилье было заложено и продано с торгов.
КС России указал, что сделал это по той причине, что сохранение прав третьих лиц на жилье при данных обстоятельствах препятствует надлежащей судебной защите прав и интересов нового собственника жилья, не знавшего при его приобретении о таком обременении его собственности, что существенно нарушает его право собственности.
КС России считает, что Государственная Дума России должна принять все необходимые поправки в законодательстве, в т. ч. рассмотреть возможности введения обязательной государственной регистрации таких прав и обременений на жилье.
Также парламенту необходимо законодательно четко урегулировать права членов семьи прежнего собственника квартиры в доме ЖСК. Нужно создать механизм, который бы обеспечивал действенную защиту прав и интересов членов семьи прежнего собственника такой квартиры и её нового собственника, т.е. приемлемый баланс их интересов.
Нужно законодательно и на практике обеспечить прозрачность и доступность всей информации о правах третьих лиц на отчуждаемое жилье.
А до урегулирования этой проблемы, принятия всех необходимых законодательных поправок и создания механизма их реализации, т.е. в образовавшемся на сегодня правовом вакууме, КС России предлагает судам при разрешении конфликтов интересов членов семьи бывшего собственника квартиры в доме ЖСК и нового ее собственника учитывать все существенные обстоятельства конкретного гражданского дела.
Например, нужно тщательно исследовать наличие у членов семьи бывшего собственника квартиры в доме ЖСК другого жилья, возможность использовать средства, вырученные от продажи заложенного жилья с торгов, для приобретения другого жилья в собственность или для его найма и прочее.
Это Постановление КС дает приобретателям с торгов заложенного жилья ЖСК больше уверенности в том, что их покупка не обременена правами на нее третьих лиц и право собственности надежно защищено государством, но прежде требует большой законодательной работы.